Часто раздел квартиры в ипотеке кажется настолько сложной процедурой, что проще и не разводиться. Особенно, если это единственное жильё супругов. У большинства людей при упоминании одного только слова «ипотека» темнеет в глазах. Тут тебе и собственность, и финансовое обязательство, и залог — три в одном. А если начинается процедура развода, пиши пропало.
На самом деле, разделить квартиру в ипотеке не так страшно. Просто представим себе, что нужно будет разделить как имущество (квартиру), так и долг (ипотечный кредит). Держим эту незамысловатую схему в голове и стараемся найти верный путь.
Вариантов решений, связанных с разделом ипотечной квартиры множество. Как и множество пожеланий и обстоятельств у конкретной семейной пары. Наилучший выход — хотя бы на время отойти от эмоций и подумать, какой результат раздела подойдет обоим, будет выгодным с финансовой стороны. Обиды, взаимные претензии могут помешать принять рациональное решение. Но мы уверены, что два взрослых человека способны на конструктивный диалог, когда решается судьба купленной недвижимости.
Заручитесь согласием банка
К сожалению, существенный минус ипотечной недвижимости в том, что право собственности сильно ограничено мнением банка. Квартира, приобретенная в ипотеку, выступает залогом. А банк как залогодержатель имеет полное право разрешить или запретить совершение сделки в отношении заложенного имущества. Любая операция — только с согласия банка.
Это оправдывается тем, что кредитор доверяет деньги человеку в определенной жизненной ситуации, как правило, стабильной. И банк не позволит семейным разбирательствам пошатнуть обязанность вовремя и в полном объёме выплачивать долг. Помним, у банка в руках квартира, как предмет залога. При нарушении обязательств с Вашей стороны, банк вправе реализовать недвижимость. Поэтому о расторжении брака и дальнейших планах необходимо оповещать кредитора.
Если ипотека оформлена до брака
К примеру, Сергей приобрел квартиру в ипотеку до вступления в брак с Мариной. Оформил недвижимость соответственно на себя. В таком случае Марина не претендует на долю в квартире. Но, учитывая, что ежемесячные платежи после регистрации брака вносились из средств общего бюджета, Марина в праве истребовать половину таких платежей. Сергей, кстати, вместо этого может предложить Марине долю, равноценную сумме ее вклада в погашение ипотеки.
Если ипотека оформлена в браке, но собственник только один из супругов
Для семейного законодательства не важно, на кого оформлена квартира. Если она приобреталась в браке, то твёрдо будет считаться совместно нажитым имуществом. Делиться так же, как и квартира, оформленная на обоих.
Если ипотека оформлена в браке, но один из супругов сделал больший вклад
Сергей, продал личный автомобиль за 2 млн рублей, купленный до брака. Эти средства потратил на первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку. Стоимость квартиры 6 млн рублей. Соответственно разделу будут подлежать лишь ⅔ квартиры, которая приобреталась на общие средства. В суде Сергею понадобится подтвердить, что вложенные денежные средства были его личными. В таком случае часть квартиры, купленная на деньги Сергея — неделимая.
Если ипотека оформлена в браке, вклад равноценный
Сергей и Марина поженились и решили приобрести квартиру в ипотеку. Каких-то личных средств у них не было, подаренные деньги на свадьбу послужили вступительным взносом. Совместная жизнь не сложилась. «Любовь живёт три года», кризис, COVID 19, долги и рождение ребёнка стали испытаниями, которые Марина и Сергей не смогли преодолеть вместе. Вдох-выдох и выбираем, что делать дальше:
— Продолжаем платить ипотеку совместно
Возможно, это не единственная квартира Сергея и Марины. Продав квартиру с обременением, бывшая пара сильно потеряет в деньгах. Ведь ипотеку они взяли много лет назад, большие проценты остались в прошлом, сейчас почти вся сумма ежемесячных платежей идёт на закрытие основного долга.
Такой вариант будет приемлемым и для банка. Для него ничего не поменяется, развод минимально скажется на исполнении финансового обязательства.
После расторжения брака Сергей, он же основной заёмщик, продолжает вносить ежемесячные платежи. Марина компенсирует половину расходов. Для уверенности можно оформить расписку об обязательствах таких платежей. После того, как полностью будет выплачена ипотека, квартира будет разделена на двоих.
Можно будет продать всю квартиру, разделить полученные деньги, продать долю или совершить любую другую сделку с имуществом. Обременение уже отсутствует, разрешение банка не требуется. Всё становится просто, как обычный раздел недвижимости.
Рекомендуем такой вариант скрепить подписями на соглашение о разделе имущества и заверить у нотариуса. В соглашение будет указано, что долг весь период оплачивается обоими, а после исполнения финансовых обязательств квартира делится на равные доли.
— Один из супругов отказывается от своей доли квартиры и долга
Марина за время семейной жизни полюбила квартиру, ведь она обустраивала её и трепетно выбирала каждую мелочь. Поэтому предлагает Сергею следующее: переоформление квартиры в её собственность.
Сергей, у которого осталось человеческое отношение к бывшей супруге, соглашается и отказывается от прав на квартиру в пользу Марины. Естественно, не за «спасибо», Марина обязуется выплатить ему стоимость половины квартиры, учитывая внесенный Сергеем вклад в ежемесячные платежи по ипотеке. Помимо отказа от своей доли в квартире Сергей отказывается от обязательств возвращать деньги, то есть освобождается от долга по ипотеке.
И выход из состава собственников, и переоформление кредитного договора возможны только с согласия банка. Если Марина не имеет работы, но имеет испорченную кредитную историю, банк не пойдет на такую сделку. Для него риски неприемлемы. Стабильный заёмщик Сергей, работающий на государственной службе и не имеющий просрочек платежей, подходит банку гораздо больше. А в Росреестре без согласия банка переход прав не произойдёт.
— Ипотечная квартира продаётся, вырученные средства идут на погашение кредита
Такой вариант может предложить сам банк. Для него это удобно, раз и навсегда разобраться с должниками, чьи проблемы в отношениях могут неблагоприятно сказаться на выплатах по кредиту.
При продаже квартиры в ипотеке покупатель передает деньги сразу банку. Если после этой операции остаются денежные средства, они делятся поровну между Мариной и Сергеем. Если, наоборот, денег с продажи недостаточно для полного погашения ипотеки, оставшийся долг так же честно распределяется в равных частях между бывшими супругами.
— Выплачивается ипотечный кредит и продается квартира
Брак для Сергея и Марины стал не только отрицательным опытом. За время совместной жизни Сергей и Марина стали успешными партнёрами по бизнесу, дела шли успешно, финансовое положение заметно улучшилось. Поэтому они в состоянии выплатить полностью ипотеку, и без лишних ограничений распорядиться своей общей собственностью на свое усмотрение. А, может быть, долг остался не такой значительный, что у пары есть возможность приложить усилие и полностью погасить ипотеку до раздела имущества. Не удивительно, что банку такой вариант придётся по душе.
Соглашение о разделе имущества
О чём бы Вы не договорились, необходимо эту договорённость оформить письменно и заверить у нотариуса. Кто будет платить кредит, в каком размере, какие и кому будут выделены доли и прочее. Максимально подробное соглашение для бывших супругов станет доказательством того, что спор разрешён. Чтобы через 15 лет, когда Марина погасит ипотеку, а Сергей, на словах отказавшийся от доли и от долга не предъявил иск на половину квартиры.
Соглашение необходимо даже если Вы расстаётесь без скандалов, мирным путём и доверяете друг другу. Жизнь полна сюрпризов и в связи с новым замужеством Марины от её человеческих отношений с бывшим супругом может не остаться и следа.
Если договориться не удалось
Разумные доводы о том, как лучше разделить ипотечную квартиру, могут не принести результата. Что будет в случае, если не удалось договориться?
При разделе имущества в суде квартира в ипотеке по умолчанию будет поделена пополам, как и долги. По закону, если не установлены доли, они предполагаются равными.
Бывают исключения, например, суд может отойти от правила в интересах несовершеннолетних детей бывших супругов. Либо, если вложения в недвижимость были не равноценными. К примеру, Сергей в суде может доказывать, что первоначальный вклад производился из его личных средств, а Марина заявить, что ремонт делали на деньги её родителей. Суд в таком случае, на основании приведённых доказательств распределит доли в квартире, а долги — пропорционально долям.
Банк приглашается в качестве третьего лица, он может оспорить решение суда, если его интересы ущемлены.
Была ли статья полезна?